§§ 1104 ff ABGB – Zinserlaß wegen Pandemie/ Seuche

§§ 1104 ff ABGB:

1.               Gesetzliche Bestimmungen:

Fälle und Bedingungen einer Erlassung des Zinses.

§ 1104.

 Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

§ 1105.

 Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.

§ 1112.

 Der Bestandvertrag löset sich von selbst auf, wenn die bestandene Sache zu Grunde geht. Geschieht dies aus Verschulden des einen Theiles, so gebührt dem andern Ersatz; geschieht es durch einen Unglücksfall, so ist kein Theil dem andern dafür verantwortlich.

§ 1117.

 Der Bestandnehmer ist berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluß gekannt hat.

2.              Aktuelle Situation und Meinungsstand

Die §§ 1104ff regeln die Fälle des Zinserlaßes, die nicht mehr in den Bereich der Gewährleistung angesiedelt sind, sondern in den Bereich, der von keiner der beiden Vertragsparteien veranlasst wurde, sohin dem außerordentlichen Zufall mithin zugeordnet wird.

Durch die explizite Erwähnung der Seuche in § 1104 ABGB -die darin angeführten außerordentlichen Zufälle sind demonstrativ aufgezählt- erhält diese Bestimmung gegenwärtig akute Relevanz.

Die von zahlreichen Rechtsanwälten verbreiteten Äußerungen samt medialem Echo führen mangels eindeutiger Rechtsprechung und gesetzlicher „Anlassregelung“ zu Verunsicherungen auf beiden Seiten (Vermieter – Mieter).

Obgleich in der gegenwärtigen Lage durchaus Verständnis nach dem Bedürfnis des „Zinserlaßes“ im vollen Umfang für jene Betriebe besteht, die „Kundenverkehrsbeschränkungen“ unterliegen, so muss darauf hingewiesen werden, dass dies nicht ohne Weiteres als „gesichert“ angesehen werden kann.

3.              Derzeitige Beschränkungen sind Kundenverkehrsverbote:

Bevor die Frage des § 1104 ABGB überhaupt näher beleuchtet werden kann, muss versucht werden, die aktuelle Situation trotz der beträchtlichen Dynamik einer objektiven Betrachtung zu unterziehen. Dass es sich hierbei um eine status quo Betrachtung handelt, versteht sich von selbst und kann nicht vorausgesehen werden, ob der Gesetzgeber hier nicht erläuternd oder besser gesagt klarstellend einschreitet.

3.1.           Die 96. Verordnung betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (VO-COVID19) besagt in § 1 der 96.VO-COVID19, dass das Betreten des Kundenbereiches von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zwecke des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben untersagt ist. § 3 der VO-COVID19 untersagt das Betreten der Betriebsstätten von Betrieben des Gastgewerbes. Letzteres dürfte aber dahingehend zu verstehen sein, dass kein „Gästeverkehr“ stattfinden darf, sehr wohl aber die Zubereitung von Speisen, ansonsten das Lieferservice nicht ausgenommen werden hätte müssen und offenbar auch von der Regierung so verstanden worden ist! § 2 der 96.VO-COVID19 normiert Ausnahmen sogenannter „versorgungskritischer Betriebe“!

Festzuhalten ist, dass nach § 1 der 96.VO-COVID19 das Betreten des Kundenbereiches untersagt ist (Kundenverkehrsverbot).

Somit ergibt sich, dass nicht die Unternehmen geschlossen wurden, sondern der Kundenverkehr untersagt worden ist! Dies ist wesentlich auch für den „Versuch“ einer Beantwortung des § 1104 ABGB.

§ 2 der 96.VO-COVID19 beinhaltet die Ausnahmen vom Kundenverkehrsverbot!

§ 3 der 96.VO-COVID19 würde prima vista ein gänzliches Betretungsverbot nahelegen, ist aber wie dargelegt offenbar ebenfalls im Sinne eines Kundenverkehrsverbotes zu verstehen.

3.2.          Die unter § 2 der 96.VO-COVID19 angeführten Betriebe sind sogar vom Kundenverkehrsverbot ausgenommen.

4.              § 1104 ABGB

4.1.           Viele Stimmen gehen „unreflektiert“ davon aus, dass § 1104 ABGB auf Grund der Pandemie/ Epidemie zweifellos zur Anwendung gelangt und zu einem gänzlichen Zinserlaß für sämtliche Betriebe im Sinne des § 1 bzw. 3 der 96.VO-COVID19 führt. Natürlich stellt sich aber die bereits aufgeworfene Frage, ob Betrieben, welche (ausschließlich) auf den Kundenverkehr ausgerichtet sind, durch das angeordnete Betretungsverbot die ausdrückliche bedungene oder aus der Natur der Sache hervorgehende Art der Benützung des Mietgegenstandes vorübergehend ganz unmöglich gemacht wurde (vgl dazu ua OGH 14.01.1971, 1 Ob 264/70).

Zur Beurteilung der Frage, ob aufgrund der Pandemie ein gänzlicher Entfall des Bestandzinses in Frage kommen kann, ist jedoch zunächst der Wortlaut genauer zu betrachten. § 1104 ABGB enthält die Voraussetzung, dass das Bestandobjekt gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Dies wird von vielen in ihren Reflexverlautbarungen (!) gänzlich übersehen!

Die in § 1 und § 3 der 96. VO-COVID19 zitierten Betriebe können das Bestandobjekt grundsätzlich gebrauchen oder gar benutzen. Wie bereits oben ausgeführt wurde, ist nur der Kundenverkehr untersagt. Dies stellt wohl bei vielen Betrieben eine Beeinträchtigung des Geschäftszweckes dar. Die vorübergehenden Maßnahmen verbieten gerade nicht, das Objekt zu benützen oder zu gebrauchen. Die Bestimmung des § 1104 ABGB geht mE davon aus, dass das Objekt gar nicht, also auch nicht zum Betreten oder zum Benützen tauglich ist! Nur so erhält auch die Verneinung der Wiederherstellungsverpflichtung des Vermieters einen Sinn. So führt Klang an, dass als Faustregel für die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB zu fragen ist, ob das Ereignis in gleicher Weise auch einem anderen Mieter das Bestandobjekt unbrauchbar gemacht hätte! Diese Frage wird man aber immer mit der Art der „ausgeübten Tätigkeit“ im Bestandobjekt beantworten müssen. So ist ein Bestandobjekt einmal für einen Sporthändler durch das Kundenverkehrsverbot (nahezu, mit Ausnahme etwaiger Lagerflächen) unbrauchbar, demgegenüber aber für eine Apotheke „voll“ brauchbar!

4.2.          Ein weiterer Aspekt darf, wenn auch wirtschaftlich für die betroffenen Unternehmen nicht ohne weiteres nachvollziehbar, nicht übersehen werden. Da die Bestimmung von „gar nicht benutzbar oder zum Gebrauch geeignet“ spricht, so darf auch kein Nutzen aus dem Verbleib des Inventars im Objekt gezogen werden. Es darf auch keinerlei Tätigkeit im Objekt erbracht werden (administrative Aufgaben etc.). Verschärft wird dies auch mit der zu stellenden Frage, ob das Unternehmen nicht dennoch einen Nutzen oder Gebrauch hätte ziehen können! Jene Unternehmen, die im Bereich des Gastgewerbes Online-Lieferungen erbringen oder von der Ausnahme des Kundenverkehrsverbotes erfasst sind, würden hier benachteiligt werden, wenn man nur zwischen gänzlichem Zinserlaß oder voller Miete unterschiede!

4.3.          Gefährlich erscheinen die unreflektierten Ansichten über die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB, wenn durch die Fortdauer des Zustandes das Zeitelement immer mehr in Richtung § 1112 ABGB gelangt! § 1112 ABGB ist auch bei behördlichen Verfügungen anzuwenden. Das Unterscheidungselement ist die dauernde Entziehung! Daneben gelangt man in weiterer Folge zu § 1117 ABGB, wonach der Mieter auch bei teilweiser „Zerstörung“ unter Umständen vom Vertrag abstehen kann. § 1117 ABGB verlangt „nur“, dass das Bestandobjekt dem Mieter für längere Zeit entzogen oder für ihn unbrauchbar wird! Gelangt man aber in die Nähe des § 1117 ABGB so führt dies wiederum auch dazu, dass man dem Vermieter – wie bei allen Dauerschuldverhältnissen – ebenfalls das Recht zugestehen wird müssen, den Vertrag mit sofortiger Wirkung aufzulösen!

5.              § 1105 ABGB

Somit erscheinen berechtigte Zweifel, ob § 1104 ABGB überhaupt zur Gänze zur Anwendung gelangen können wird. Das ABGB hat aber bereits in § 1105 ABGB einen Lösungsweg zur Verfügung gestellt. Diese Bestimmung gelangt nur zur Anwendung, wenn ein außerordentliches Ereignis (Seuche) vorliegt. Mit dieser Bestimmung wird es im Einzelfall zu sehr kasuistischen Lösungen kommen, was nicht unbedingt ein Nachteil sein muss.

Es wird sich eine „Mäßigungslinie“ ähnlich wie bei § 1096 ABGB entwickeln. Unternehmen, die de facto keinerlei „betriebliche“ Ausweichmöglichkeiten vom Kundenverkehrsverbot haben, wird man einen sehr großen Teil der Miete erlassen (Friseure, Nagelstudios und ähnliches bis zu 100%!). Dienstleistungsunternehmen werden auch auf Grund der technischen Möglichkeiten eher von einem geringeren Nachlass „profitieren“.

Mag. Alain Danner, Mag. Thomas Reisch, Mag. Marcus Marakovics